编者按：危机，是一场“生存压力测试”。大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。有人被浪击垮，有人冲出重围。不可重启的商业大环境，却可以追梦的力量将它重构。
第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列，聚焦商业追梦人，探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。
自1月新冠疫情爆发以来，商业地产行业直接或间接遭受创伤。在行业普遍修整停滞之际，赢商网对话光大嘉宝副总裁、光大安石商管总裁周颂明，从他的言谈中我们感受到了一如既往的笃定。
“资本市场的大型并购很多都是逆向操作，疫情影响下商业地产行业利弊共存，危机下运营价值凸显，或迎来收并购好时机。”
确实，危与机往往仅在一线之间。
今年上半年光大安石依旧动作频频，一方面宣布与重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司合作，正式进驻重庆大足区，打造重庆第六座、也是全国第十九座大融城项目；另一方面，募投管退又创一完整案例，越虹广场成功退出。与此同时，周颂明表示，光大安石也在伺机而动，今年有好几个并购或合作项目在谈中。
从商业地产行业基本面来看，疫情期间不可避免会带来持有型物业租金收益的缩减、销售型物业的销售情况也会有一定影响。那么光大安石如何解决疫情带来的问题？如何转危为机，夯实自身内容？商业地产行业的下一步又将呈现何态势？从企业自身和行业发展的角度，周颂明都做了详细解读。
以下为对话实录：
Q：五一期间，旗下的商场客流的同比、环比数据怎么样？当下客流恢复情况如何？实体商业整体恢复是否快过预期？
A：五一期间，光大安石旗下很多商场的客流和业绩超过了去年同期，因为消费者都出不去，更多是在居住地消费。目前整体的销售额会比去年同期略低一些，但差距不是很大。
实体商业的复苏因受到国际上疫情影响，恢复没有想象中快，这将是一场持久战。
Q:过往三个月，旗下项目进行了哪些“复苏”操作？效果如何？
A:一方面商场在加码线上小程序、直播等工具；另一方面进行品牌调整，优化商场品牌结构。同时，对内在管理上我们也做了仔细的梳理，为未来的工作开展打好基础。
对于线上渠道我本身并没有抱太大希望，但实际上效果超出预期，所以未来项目上还是会强化线上的功能。
Q:疫情之下，购物中心空铺的现象越来越多。旗下商场如何积极进行品牌招调？
A:掉铺本身涉及到的比例很小，我们也不会因为几个掉铺而不淡定，引入不合适的品牌。相反在未来的商户选择上，我们对品牌连锁和实力的要求会更高一些。
同时，光大安石也在强化自身内容：如发展自营化妆品品牌、和外部新兴品牌合作等。
Q:“消费升级”是今年两会热词。购物中心要如何抓住、服务参差多态的十亿消费者？今年的消费该怎么“升”回来？
A:消费升级依旧是购物中心思考的重点。今年可能会有一点消费降级的趋势，如地摊经济等的崛起，但这样的趋势是阶段性的，我相信整体的消费趋势还是向上的。
对于消费升级的思考和认识，我们在上海长宁区的ART PARK项目有很好的诠释。该项目在场景营造和品牌选择上都在不经意间传递休闲、有调性的生活方式，为空间本身找到附加值。
Q:疫情倒逼探索数字化运营。长远看，购物中心的运营会发生哪些的变化？如何重构人、货、场三者关系？
A:我认为疫情对“人、货、场”三者关系的影响有限。线上流量本身也是有瓶颈的，如今线上的价格优势正在被压缩，而线下体验变得越来越好，两者是互相补充和融合的关系。未来线下内容会随着潮流改变而不断变化，这是对经营管理者的考验。
目前在中国线上线下的发展正在基本平衡，在没有新技术出来前两者关系不会有太大变化。
Q:时下商业地产行业出现了两大变化：零售市场增长放缓；购物中心的分化。会如何影响接下来行业走势？是否上演收并购潮？
A:因为疫情我们看到一个很明显的现象，由于品牌开店策略的调整和缩减，现在好的商业更好，差的则更差。
商业地产行业不断在洗牌、收并购趋势加快，最终能留下的企业还是要把规模做大、竞争力做强。其中，轻资产管理的输出加上商管公司之间的合并整合，将成为未来行业发展的趋势。
就光大安石而言，我们未来的核心资产还是并购为主，当然会有合作项目的呈现。关键是要在整体规模做大的基础上把口碑也做好。
Q:基础设施的REITs已开放，在商业不动产REITs上，行业内的机遇与挑战是什么？
A:国内基础设施REITs的放开给到市场正面的反馈，对商业地产不动产也会有更正面的影响。目前我们还在等待中国版公募REITs什么时候能成功全面推出。
Q:实体商业未来十年的发展周期，还有哪些改革突破点？
A:未来十年，城市将向外延伸，中小型商业项目的机会更多。同时随着开发量的减少，城市更新的比例相比开发类项目提升明显。对商业项目而言，未来将从大而全的粗犷式发展向小而美的精细化发展改变，商业的内核比拼的将是内容的深度。
Q:疫情防控常态化，您预测2020年下半年行业内有何变化？光大安石本身有何计划？
A:我预计下半年整个市场资金面会宽松一些，对行业内并购来说是很好的机会。同时对于好的商业项目，下半年是调整的好时机。我们也在筹划和研究新的商业产品和项目。
